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Grundsteuerreform droht als Flickenteppich zu enden – was Immobilieneigentümer jetzt wissen müssen

Ein Glas voller Münzen steht zwischen zwei Hausmodellen.

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Lisa von der Deutschen Teilkauf nimmt Informationen für den Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht auf.

Mit der Grundsteuer bittet der Fiskus Immobilienbesitzer jährlich zur Kasse. Eigentlich sollte mit einer neuen Reform alles einfacher und übersichtlicher werden, stattdessen wird es jetzt wohl umso komplizierter – und vor allem in großen Teilen auch teurer. Eigenheimbesitzern drohen nun höhere Belastungen und Chaos macht sich in der groß angekündigten Reform der überalterten Grundsteuerregelung, die sich teils noch auf Richtwerte aus den Jahren 1935 und 1964 stützte, breit.

Das Bundesverfassungsgericht hatte die Steuer im Frühjahr 2018 auch für verfassungswidrig erklärt. 2019 wurde die Grundsteuer endlich reformiert. Was die Prozesse jedoch moderner, nachvollziehbarer und nicht zuletzt auch digitaler machen sollte, wird nun durch eine „Öffnungsklausel“ und den Föderalismus ins Gegenteil verkehrt.

Grundsteuerreform: Zahlreiche Bundesländer weichen ab

Das vielleicht größte Hindernis dieser Steuerreform: Nur sieben Bundesländer planen überhaupt, den Vorschlag von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) anzuwenden. Der hatte in diesem Zusammenhang einst zugesagt, dass es infolge der Erneuerung nicht nur zu einer höheren Komplexität, vor allem aber nicht zu einem höheren Steueraufkommen kommen werde. Danach sieht es aktuell jedoch nicht aus.

Scholz’ Reform sieht ein Modell für die Bemessung der Grundsteuer vor, bei dem sich die Berechnung der Steuer sowohl auf den Wert als auch auf die Fläche einer Immobilie stützt – und zwar nach neu ermittelten Grundstückswerten. In diesem Zusammenhang sollen auch durchschnittliche Miethöhen in die Rechnung miteinbezogen werden.

Die neue Grundsteuer: Ein Flickenteppich kündigt sich an

Die übrigen Bundesländer stützen sich auf die sogenannte Öffnungsklausel, welche ihnen erlaubt, die Grundsteuer nach Belieben anzupassen, wie das Handelsblatt unter Verweis auf eine Vorlage des Bundesfinanzministeriums an den Bundestag schreibt. Das ermöglicht Bundesländern wie Bayern, Hamburg oder Hessen, die Steuer rein an der Wohnungs- und Grundstücksgröße statt zusätzlich am Immobilienwert auszurichten – ein wertunabhängiges Grundsteuermodell. Mehr

Quadratmeter heißt in diesem Fall: mehr zahlen. Der Vorteil dieser Variante lautet, dass sie zum einen unkomplizierter zu berechnen ist, zum anderen der Grundsteuersatz nicht regelmäßig im Zuge der Wertsteigerungen der Immobilie erhöht werden muss.

Während sich Hessen diesbezüglich noch im Gesetzgebungsprozess befindet, hat beispielsweise Baden-Württemberg bereits beschlossen, die Grundsteuer an der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert zu bemessen. Mit anderen Worten: Die Lage entscheidet über die Höhe der Grundsteuer. In der Folge fallen für Immobilien in Metropolen und hochpreisigen Städten wie Freiburg oder Stuttgart vergleichsweise höhere Steuern an. Sowohl Sachsen als auch das Saarland planen hingegen lediglich kleinere Abweichungen vom Scholz’schen Grundsteuermodell. Brandenburg, Berlin, Bremen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt sowie Schleswig-Holstein und Thüringen übernehmen die Reform ohne Änderungen.

Die Folge: Die Grundsteuer in der Bundesrepublik dürfte zunehmend einem Flickenteppich ähneln.

Neue Grundsteuer belastet ärmere Menschen stärker als reiche

Eine weitere Konsequenz der Reform: Für einzelne Immobilienbesitzer dürften signifikant höhere Steuern anfallen als für andere. Mancherorts könnten sich die Grundsteuersätze durch die Neuerung sogar verdoppeln. Konkret dürften aber vor allem die ärmeren Menschen stärker belastet werden. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Analyse des ZEW (Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung). Hintergrund ist, dass Vermieter die Grundsteuer in der Regel zur Gänze an Mieter weiterreichen. Spätestens nach drei Jahren sei die Warmmiete Studien zufolge um den erhöhten Steuerbetrag angewachsen. Das trifft insbesondere die einkommensschwächeren Haushalte. Zudem sei damit zu rechnen, dass die Kommunen den kommunalen Hebesatz für die Grundsteuer wie gewohnt weiter anheben. „Die neuen Modelle sollten die Verteilungswirkungen der Grundsteuer berücksichtigen – die Grundsteuer in aktueller Form und auch im Flächenmodell ist schlicht ungerecht“, kommentiert ZEW-Ökonom Sebastian Siegloch. Es sei zu erwarten, dass das Scholz’sche Flächenmodell „ähnlich problematische Verteilungswirkungen haben wird“ wie die Vorgehensweise der Vergangenheit.

Die ZEW-Ökonomen schlagen entsprechend vor, einen Tarifverlauf in die Grundsteuer zu integrieren, wie dies bereits bei der Einkommensteuer der Fall ist, um so die Lasten fairer zu verteilen. „Um dies umzusetzen, ist es wichtig, den Wert von Grundstück und Immobilie möglichst genau zu kennen“, so Siegloch weiter. Das spreche wiederum „eindeutig“ für die flächendeckende Umsetzung des Bundesmodells. Das Bodenwert-Modell sei jedoch ein annehmbarer Kompromiss, da der Boden laut aktueller Analysen ein adäquater Indikator für den jeweiligen Immobilienwert sei.

Aktuell erwirtschaften die Kommunen über die Grundsteuer auf Immobilienbesitz jährlich rund 14 Milliarden Euro. Ob sich die Summe im Zuge der Reform verringern und Immobilieneigentümer vielleicht weniger tief in die Tasche greifen müssen, wird sich zeigen.

Grundsteuerreform: Umsetzung zieht sich hin

Im Zuge der Grundsteuerreform werden derzeit die Werte von 35 Millionen Grundstücken über die jeweiligen Finanzämter neu ermittelt. Das dauert naturgemäß seine Zeit und hat zur Folge, dass die neue Grundsteuerregelung erst 2025 in Kraft treten wird. Im selben Zeitraum sind die Kommunen dazu angehalten, ihre kommunalen Hebesteuersätze zu verringern, um so Netto-Steuererhöhungen zuvorzukommen. Diese Maßnahme ist jedoch freiwillig, entsprechend fraglich ist deren Umsetzung. Experten rechnen damit, dass es unterm Strich für Immobilienbesitzer teurer wird. Um die höheren Steuerausgaben für die eigene Immobilie zu kompensieren, können Besitzer von Wohneigentum einen Teilverkauf in Betracht ziehen: Dieser ermöglicht den Verkauf eines Anteils des Eigenheims gegen die sofortige Auszahlung eines Wunschbetrags, wobei der Teilverkäufer dank lebenslangen Nießbrauchrechts wie gewohnt zu Hause wohnen bleibt. Das erlaubt insbesondere älteren Menschen eine höhere finanzielle Flexibilität. Darüber hinaus ergibt sich für Teilverkäufer die Möglichkeit, von Steuereffekten zu profitieren – wie, lesen Sie im Beitrag zum Thema Immobilien Vererben.

Marian Kirchhoff
Marian Kirchhoff
Apr. 2021
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