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Immobilien bei einer Insolvenz

Wer seine Schulden nicht mehr bedienen kann, steht meist irgendwann vor einer Privatinsolvenz. Dabei treibt Immobilieneigentümer häufig die Frage um, was in so einem Fall mit ihrem Eigenheim geschieht. Wir haben daher die wichtigsten Informationen zusammengestellt, die Wohneigentümer hinsichtlich einer Insolvenz wissen müssen.

Fordern Sie ganz unkompliziert und unverbindlich Ihr persönliches Teilverkaufs-Angebot an. Wir beraten und führen Sie gerne durch den ganzen Teilverkaufs-Prozess.

Lisa von der Deutschen Teilkauf nimmt Informationen für den Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht auf.

Wird ein Haus bei einer Insolvenz zwangsversteigert?

Immobilien gehören generell zur Insolvenzmasse. Sie sind also pfändbar und können dann auch zwangsversteigert werden. Das gilt auch für ein Haus oder eine Wohnung, die selbst bewohnt wird. In der Regel müssen sich Wohneigentümer daher bei einer Insolvenz von ihrem Eigenheim verabschieden. Auch wenn dem insolventen Eigentümer die Immobilie nicht allein gehört, sondern die Ehepartnerin Miteigentümerin ist, schützt das nicht vor der Zwangsversteigerung.

Es gibt jedoch Ausnahmen. Der insolvente Eigentümer kann beim Insolvenzverwalter die Freigabe seines Eigenheims aus der Insolvenzmasse erbitten. Das kann gelingen, wenn die Immobilie überschuldet ist, die Grundschuld also den voraussichtlichen Verkaufserlös übersteigt.

Wenn die finanzierende Bank allerdings von der Privatinsolvenz erfährt, wird sie den Kreditvertrag für die Immobilie wahrscheinlich kündigen, woraufhin der Eigentümer den noch ausstehenden Darlehensbetrag zurückzahlen muss. Da er das nicht kann, kommt es dann doch zur Zwangsversteigerung. Besser ist es deshalb, schon vor dem Antrag auf Privatinsolvenz mit der finanzierenden Bank zu sprechen, um möglicherweise eine gemeinsame Lösung zu finden.

Was passiert mit dem Wohnrecht bei einer Zwangsversteigerung?

Es kann passieren, dass für eine Immobilie, die zwangsversteigert wird, ein Wohnrecht zum Beispiel für die Lebensgefährtin des insolventen Eigentümers eingetragen ist. Das Wohnrecht erlischt, wenn die Zwangsversteigerung auf Betreiben eines Gläubigers erfolgt, dessen Grundschuld im Grundbuch ranghöher steht als das Wohnrecht. Wenn der Gläubiger die finanzierende Bank ist, steht die Grundschuld meist höher im Rang als das Wohnrecht, wodurch das Wohnrecht erlischt. Wird die Zwangsversteigerung aber von einem Gläubiger betrieben, dessen Grundschuld im Rang nach dem Wohnrecht kommt, bleibt das Wohnrecht bestehen.

Kann ein Nießbrauch gepfändet werden?

Bei einer Privatinsolvenz kann der Nießbrauch für ein Grundstück insofern gepfändet werden, als die Ausübung des Nießbrauchs dem Gläubiger überlassen werden kann. Weil ein im Grundbuch eingetragener Nießbrauch nicht übertragbar ist, kann der Gläubiger den Nießbrauch jedoch nicht verkaufen oder auf sich übertragen lassen.

Auch die Einnahmen, die durch ein Nießbrauchrecht entstehen – wenn etwa der Nießbrauchnehmer die Immobilie vermietet und dadurch Mieteinnahmen erzielt –, können gepfändet werden. Als Schuldner kann man jedoch auch beantragen, die Einnahmen durch den Nießbrauch pfandfrei zu stellen – je nach Fall kann dies erfolgreich sein. 2014 und 2015 hat der Bundesgerichtshof in zwei Urteilen entschieden, dass die Nießbraucheinnahmen in beiden verhandelten Fällen dem Pfandschutz unterliegen (IX ZB 88/13 und VII ZB 65/12).

Deutsche Teilkauf
Deutsche Teilkauf
Dec. 2020