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Mit dem Zuwendungsnießbrauch Steuern bei Vermietungen sparen

Junger Anwalt berät Senioren zum Zuwendungsnießbrauch

Es gibt unterschiedliche Formen des Nießbrauchs: den Vorbehaltsnießbrauch und den Zuwendungsnießbrauch. Der Vorbehaltsnießbrauch wird häufig beim Immobilien-Teilverkauf und bei Schenkungen eingesetzt – dabei wird mit der Übertragung der Immobilie meist dem Übertragenden ein Nießbrauchrecht eingeräumt. Der Zuwendungsnießbrauch hingegen kommt in der Regel nur im Zusammenhang mit Vermietungen zum Einsatz. Denn wer Mieteinnahmen erzielt, kann mit dem Nießbrauchrecht gegebenenfalls Steuern sparen.

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Lisa von der Deutschen Teilkauf nimmt Informationen für den Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht auf.

Beim Zuwendungsnießbrauch verleiht ein Immobilieneigentümer einem Dritten das Nießbrauchrecht für seine Immobilie. Anders als beim Vorbehaltsnießbrauch steht dies nicht in einem direkten Zusammenhang mit einer Übertragung der Immobilie, also mit einem (Teil-)Verkauf oder eine Schenkung. Das heißt, dass es beim Zuwendungsnießbrauch in der Regel keinen Eigentümerwechsel gibt.

Stattdessen gibt es lediglich einen Nutzerwechsel, denn indem der Eigentümer der Immobilie einem Dritten das Nießbrauchrecht gewährt, verleiht er ihm das Wohn- und Nutzungsrecht an der Immobilie. Das bedeutet, dass der Nießbrauchnehmer (auch Nießbraucher genannt) die Immobilie sowohl selbst bewohnen als auch vermieten kann, ohne dass der Eigentümer ihm dabei hineinreden kann. Im Falle der Vermietung kann der Nießbraucher die Mieteinnahmen zudem komplett selbst behalten.

Das per Zuwendungsnießbrauch übertragene Nutzungsrecht für eine Immobilie wird ins Grundbuch eingetragen. Der Eigentümer kann es ohne Zustimmung des Nießbrauchers nicht einfach zurücknehmen.

Wann sich der Zuwendungsnießbrauch lohnt

Der Zuwendungsnießbrauch wird vor allem von Eigentümern vermieteter Immobilien angewendet, um Steuern zu sparen. Die Mieteinnahmen aus einer Immobilie müssen mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden, weshalb ein relativ großer Teil der Einkünfte ans Finanzamt geht. Indem der Immobilieneigentümer aber einem Familienmitglied per Zuwendungsnießbrauch das Nießbrauchrecht für die Immobilie verleiht, kann sich die Steuerlast verringern, wenn der Nießbraucher einen niedrigeren persönlichen Einkommensteuersatz hat.

Der Zuwendungsnießbrauch wird vor allem von Eigentümern vermieteter Immobilien angewendet, um Steuern zu sparen. Die Mieteinnahmen aus einer Immobilie müssen mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden, weshalb ein relativ großer Teil der Einkünfte ans Finanzamt geht. Indem der Immobilieneigentümer aber einem Familienmitglied per Zuwendungsnießbrauch das Nießbrauchrecht für die Immobilie verleiht, kann sich die Steuerlast verringern, wenn der Nießbraucher einen niedrigeren persönlichen Einkommensteuersatz hat.

Ein Beispiel:

Ein Elternpaar besitzt eine vermietete Eigentumswohnung und erwirtschaftet damit Mieteinnahmen in Höhe von 10.000 Euro pro Jahr. Mit diesen Mieteinkünften möchte das Elternpaar seinen 20 Jahre alten Sohn unterstützen, der gerade mit dem Studium beginnt. Wenn das Elternpaar einen Einkommensteuersatz von 30 Prozent hat, verbleiben von den 10.000 Euro jedoch nur 7.000 Euro jährlich, die es dem Sohn geben kann.

In so einem Fall kann es sinnvoll sein, dem Sohn nicht einfach die (versteuerten) Mieteinkünfte weiterzuleiten, sondern dem Sohn das Nießbrauchrecht für die Eigentumswohnung zu geben. Damit bleibt das Elternpaar weiter Eigentümer der Immobilie, aber der Sohn wird zum Vermieter und erhält die Mieteinnahmen direkt. Diese muss der Sohn dann auch selbst versteuern.

Zwar kann der Sohn dann nicht familienversichert bleiben, sondern muss selbst Krankenkassenbeiträge zahlen. In einem studentischen Tarif sind das etwa 100 Euro pro Monat. Wenn er abgesehen von den Mieteinkünften aber keine weiteren Einnahmen hat, dann muss er bei einem Grundfreibetrag in Höhe von 9.408 Euro (Stand 2020) und unter Berücksichtigung der Kosten für die Krankenkasse keine Lohnsteuer zahlen.

Statt 7.000 Euro, wie es ohne den Zuwendungsnießbrauch der Fall wäre, bleiben ihm von den Mieteinnahmen jährlich rund 9.000 Euro. Das Kindergeld für den studierenden Sohn erhält das Elternpaar übrigens weiterhin.

Was beim Zuwendungsnießbrauch berücksichtigt werden muss

Mit dem Zuwendungsnießbrauch das Nutzungsrecht an einer Immobilie zu übertragen hat auch einige Nachteile. Die folgenden Punkte sollten berücksichtigt werden, wenn es darum geht, ob sich der Zuwendungsnießbrauch tatsächlich rentiert.

Keine Abschreibung mehr möglich: Im Falle des Zuwendungsnießbrauchs kann der Immobilieneigentümer, der einem Dritten das Nießbrauchrecht für die Immobilie verleiht, keine Abschreibungen mehr vornehmen. Wer eine Immobilie vermietet, kann normalerweise 50 Jahre lang jedes Jahr zwei Prozent der Herstellungs- oder Anschaffungskosten von der Steuer absetzen – das ist die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA).

Eigentümer, die per Zuwendungsnießbrauch das Nutzungsrecht an der Immobilie abgeben, können diese Abschreibungsmöglichkeit jedoch nicht mehr nutzen. Auch der Nießbraucher, der die Mieteinnahmen erzielt, kann die AfA nicht anwenden.

Beim Immobilien-Teilverkauf kommt der Vorbehaltsnießbrauch zur Anwendung. Der Verkäufer kann für seinen verbleibenden Anteil weiterhin Abschreibungen steuerlich geltend machen, wenn er die Immobilie vermietet.“

Marian Kirchhoff,
Geschäftsführender Gesellschafter Deutsche Teilkauf GmbH

Schenkungsteuer kann fällig werden: Darüber hinaus muss beim Zuwendungsnießbrauch die Schenkungsteuer beachtet werden. Ein Nießbrauchrecht ist mit einem Wert verbunden, weil damit schließlich Mieteinnahmen erzielt werden (oder, wenn der Nießbraucher die Immobilie selbst bewohnt, Mietkosten gespart werden). Das Übertragen des Nießbrauchrechts ist daher schenkungsteuerpflichtig.

Im oben genannten Beispiel des Elternpaars, das seinem Sohn das Nießbrauchrecht für seine Immobilie verleiht, muss zudem bedacht werden, dass die Immobilie instandgehalten werden muss. Sanierungskosten dürfen in dem Fall zwar vom Elternpaar übernommen werden. Doch auch hier muss natürlich die Schenkungsteuer berücksichtigt werden.

Steuerberater einschalten: Alles zusammengenommen ist es in jedem Fall ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren, wenn es darum geht, mit einem Zuwendungsnießbrauch bei vermieteten Immobilien Steuern zu sparen. So sind Eigentümer auf der sicheren Seite, ob sich das Modell für sie lohnt oder nicht.

Fazit

Während der Vorbehaltsnießbrauch oft beim Immobilien-Teilverkauf und bei Schenkungen Anwendung findet, rentiert sich der Zuwendungsnießbrauch nur in einigen speziellen Fällen. Er kann sich vor allem für Eigentümer von vermieteten Immobilien lohnen, da sich in diesem Fall gegebenenfalls Steuern sparen lassen.

Wenn der Immobilieneigentümer einem Familienmitglied das Nießbrauchrecht für seine Immobilie verleiht, erhält der Nießbraucher alle Mieteinnahmen. Hat der Nießbraucher keine oder nur geringe weitere Einkünfte – und somit einen niedrigeren persönlichen Einkommensteuersatz –, muss er weniger Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen als der Immobilieneigentümer. Doch dabei müssen einige Nachteile bedacht werden: Durch den Zuwendungsnießbrauch kann der Immobilieneigentümer keine Absetzung für Abnutzung (AfA) mehr geltend machen, außerdem ist das Nießbrauchrecht schenkungsteuerpflichtig.

Deutsche Teilkauf
Deutsche Teilkauf
Dec. 2020